¿Porque el sector inmobiliario no ha caido en USA?

Las tasas de interés aumentaron marcadamente en Estados Unidos el año pasado. Todo el mundo esperaba que esto provocara una caída significativa de los precios. Pero eso no sucedió, ¿por qué? Hoy lo analizaremos y predeciremos lo que sucederá. Muchos inversores globales invierten en el mercado inmobiliario estadounidense. Tanto el método directo de compra de bienes inmuebles directamente o mediante fondos privados, como el método indirecto de compra de fondos inmobiliarios en bolsa. Y los rendimientos de estas inversiones suelen ser muy buenos. Por eso me parece importante analizar lo que está pasando hoy en el mercado norteamericano y pensar juntos en lo que podría pasar a continuación. Primero, la gran sorpresa en este momento es que los precios de las viviendas no han caído significativamente. ¿Por qué es esto sorprendente? Bueno, porque los costes hipotecarios están aumentando. Y como todo el mundo sabe, los estadounidenses piden prestado dinero casi exclusivamente para comprar viviendas. Aunque esto es menos común en otros países, se practica ampliamente en los Estados Unidos. Y los tipos de interés, que hace poco más de un año rondaban el 2%, ahora ya superan el 7%, como se puede comprobar en el cuadro siguiente. Este asombroso aumento de las tasas de interés significa que los prestatarios tienen que pagar más dinero para mantener su hipoteca. Esto significa que habrá menos demanda de la propiedad por parte de futuros compradores ya que los precios ahora son más altos. Y eso es lo que mostraron las estadísticas. La demanda es fuerte, pero la demanda es baja. Por ejemplo, el número de solicitudes de hipotecas se encuentra en su nivel más bajo desde 1995. Esto significa que cada vez menos personas solicitan hipotecas para comprar propiedades. La demanda colapsó. Pero además de la demanda, la oferta también es otra variable fundamental en la determinación de los precios. Y en los últimos meses, la oferta de inmuebles en venta también ha disminuido drásticamente. El número de viviendas vendidas cayó un 20% el año pasado, alcanzando el nivel más bajo desde 2012, según la consultora Redfin. En 2012, alcanzó un máximo de 3 millones de unidades, pero como puede ver en la siguiente tabla, ese número ahora se ha reducido a más de la mitad. Por lo tanto, incluso si la demanda o la oferta disminuyen, el mercado permanecerá equilibrado y, en última instancia, los precios no caerán. Pero ¿por qué está disminuyendo la oferta? Ahora bien, lo que ocurre es que muchos prestatarios contratan hipotecas a tipo fijo. Por lo tanto, todas estas personas tienen un fuerte incentivo para seguir viviendo en sus hogares para mantener bajos los pagos de su hipoteca. Esto se debe a que si vendes una casa y compras otra, tendrás que contratar una nueva hipoteca, que te costará el doble. Esto significa que pocas personas tienen un incentivo para comprar o vender nuevas propiedades, lo que reduce la oferta. Comprobado: es hasta 5 veces mejor que el S&P 500 Los suscriptores de membresía de acciones han obtenido rendimientos de Wall Street de hasta cinco veces en tres carteras. ¿Qué esperas para hacer lo mismo? Haz clic para comenzar Esta situación inicialmente provocó que los precios cayeran, pero como puede ver en el gráfico a continuación, desde entonces la demanda ha superado la caída de la oferta y los precios han vuelto a niveles muy similares a los que estaban a principios de 2022, cuando comenzó este ciclo de aumento de tarifas. a ¿Cómo continúa la película? Ciertamente hay cierta tensión en el mercado. Hoy existe un cierto equilibrio, pero todavía no es necesario cantar victoria. Todo puede complicarse en cualquier momento. Todo depende de lo que ocurra en la economía en los próximos meses. El mejor de los casos sería que la economía norteamericana entrara en una recesión leve a finales de año, que la recesión pasara rápidamente y que las tasas de interés comenzaran a caer a mediados del próximo año. En este caso, los costos hipotecarios caerían, el mercado inmobiliario se reactivaría y podría ocurrir una crisis importante. Sin embargo, si este proceso se retrasa, es probable que más propietarios enfrenten mayores costos hipotecarios, lo que aumenta el riesgo de una crisis importante. Y cuando esto sucede, la oferta puede comenzar a aumentar, ejerciendo una fuerte presión sobre los precios. Por eso, como inversores, creemos que todavía no estamos en la zona de compra. Esta "zona de compra" podría llegar pronto, pero por ahora parece mejor permanecer fuera del mercado y ver cómo se mueven las variables clave en los próximos meses. ¡Espero que tengas un gran fin de semana!