Un plan de mantenimiento (preventivo/correctivo) de un inmueble provee beneficios para los usuarios y propietarios de éste. Busca minimizar las fallas prematuras de los diferentes elementos componentes de la edificación, protegiendo así la inversión realizada. Prevenir fallas en la mayoría de los casos es menos costoso que repararlas. Además implementando un plan ayuda a que los distintos elementos del inmueble alcancen su vida útil de forma planificada. Por otro lado, una edificación bien conservada permite mantener una imagen deseable de la empresa y contribuye positivamente en la moral de quienes habitan.
Una edificación sin mantenimiento es inseguro, por tanto, un plan de mantenimiento busca atacar las fallas y deterioros que comprometen la seguridad del inmueble y sus ocupantes.
Una de las razones fundamentales por las cuales se debe realizar mantenimiento planificado a los elementos que componen una obra civil, son los gastos que genera, los cuales repercuten en el presupuesto de operación del inmueble. Así, los costos de mantenimiento y uso de un edificio durante su vida útil pueden llegar a ser más importantes que los de construcción o instalación, de hecho son más difíciles de prever pues en gran medida, el mantenimiento se hará de forma correctiva. La falta de mantenimiento de un inmueble ocasionará que a corto plazo deje de cumplir sus funciones. Los costos de mantenimiento pueden disminuir conforme aumenta la planificación del mantenimiento. Estos costos pueden ser útiles en dos sentidos: evalúan los resultados internos de mantenimiento y comparan la inversión con los resultados obtenidos. Para conocer los costos de mantenimiento se debe unir los conceptos administrativos y técnicos que expliquen el origen de los trabajos de mantenimiento, conocer distribuciones internas, consumos puntuales, picos, partes intervenidas con frecuencia, causa de fallas y encontrar la relación acción-causa-efecto.
Fase de ejecución (construcción):
Incluye toda medida fuera del proyecto, tomada durante la fase de construcción propiamente, se incluye la obra recién construida, implica un costo cinco veces superior al costo que representaría tomar una medida equivalente en la fase de proyecto, para poder obtener el mismo nivel final de protección, durabilidad o vida útil de la estructura.
Fase de mantenimiento preventivo:
Se refiere a toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de uso y mantenimiento de la estructura. Se le asocia un costo cinco veces menor que aquel necesario para la corrección de los problemas generados a partir de una intervención no preventiva. A su vez, está asociada a un costo 25 veces superior a aquel que habría ocasionado una decisión de proyecto para la obtención de mismo “grado” de protección y durabilidad de la estructura.
Fase de mantenimiento correctivo:
En este periodo se encuentran los trabajos de reparación, refuerzo y protección de las estructuras que ya perdieron su vida útil de proyecto y presentan manifestaciones patológicas, o sea, corrección de problemas evidentes. A estas actividades se puede asociar un costo 125 veces superior al costo de las medidas que podrían y deberían haber sido contempladas en la fase de diseño que resultarían en el mismo nivel de durabilidad y protección.
Inspecciones.
Para hacer esto la labor del administrador de mantenimiento debe estar enfocada en planear sistemáticamente las inspecciones de los edificios de los cuales es responsable. Existen cinco puntos claves que deberían especificarse en las inspecciones:
1. La frecuencia con que un edificio debe inspeccionarse.
Los elementos que deben inspeccionarse.
El tipo de mantenimiento por realizar como resultado de la inspección.
El grado de deterioro de un elemento en el cual debe ser reparado.
El grado de deterioro en el cual un elemento debe ser sustituido.
Para especificar estos puntos es necesario establecer formularios que faciliten estas inspecciones. Pueden ser elaborados por el administrador de edificios si cuenta con la experiencia suficiente para ello y si se ocupara asistencia, se puede consultar guías y manuales que provean las directrices adecuadas para realizarlo.
Independientemente de quien realice la inspección, este debe ser capaz de seguir los procedimientos de inspección establecidos por el administrador del edificio.
Los procedimientos de inspección pueden ser de interés para el personal propio de la empresa. Sin embargo, cualquier consultor externo debe ser capaz de seguir los procedimientos de inspección establecidos por la empresa interesada, estos deben ser específicos y claros. Preparar procedimientos detallados de inspección puede generar una inversión de tiempo considerable, pero una vez establecidas las instrucciones específicas son de gran ayuda y requieren de una inversión de tiempo adicional menor a la inicial.
Métodos para ejecutar planes de mantenimiento
Dentro de una organización existen tres formas para ejecutar planes de mantenimiento para edificios: la primera es utilizando recursos propios de la organización, la segunda es mediante contrataciones externas y la tercera es la combinación de las anteriores.
El método más eficiente para ejecutar el plan es aquel donde se obtiene la productividad más alta. La utilización de estos métodos será consultada y decidida de forma óptima tomando en consideración el tiempo y el costo mismo, además de las limitaciones propias de la organización.
